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Dr. C. möchte seine gut gelegene Zahnarztpraxis am Stadtpark verkaufen. Er befindet sich hierzu bereits in finalisierenden Gesprächen mit einem möglichen Übernehmer. Der Übernehmer fragt nun nur noch nach dem Mietvertrag der gemieteten Praxisräume und wünscht, dass der Mietvertrag auf ihn übergeht.

Rückführung in ursprünglichen Zustand der Mietsache

Dr. C. wird nach längerem Suchen fündig und findet in dem Mietvertrag eine Klausel, die ihm bei genauerem Lesen Bauchschmerzen bereitet. Denn dort ist geregelt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags den ursprünglichen Zustand der Mietsache herzustellen hat. Dr. C. kann sich dabei noch gut an seine Praxisgründung erinnern. Er hat die vorhandenen, von einem Steuerberater genutzten Flächen aufwendig umbauen und in diesem Zuge insbesondere Wasserleitungen in die einzelnen Behandlungszimmer unter Putz legen lassen. Dr. C. bittet seinen befreundeten Rechtsanwalt R. um Rat, wie er sich nun verhalten soll.

Keine Übertragungsklausel vorhanden

R. bearbeitet in seiner Kanzlei zwar primär das Verkehrsrecht, hat sich jedoch auf Bitte von Dr. C. nun auch in das gewerbliche Mietrecht eingelesen. Zunächst einmal klärt er Dr. C. darüber auf, dass in sei­nem Mietvertrag leider keine Übertragungsklausel im Falle eines Praxisverkaufs enthalten ist. Eine solche Klausel sieht im Allgemeinen vor, dass ein Praxis­käufer in den bestehenden Mietvertrag eintreten kann und der Vermieter hierzu bereits im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses seine Zustimmung erteilt. Darüber hinaus fällt R. auf, dass der ursprüngliche Zustand des Mietobjekts nicht definiert wurde, bzw. sich ein Übergabeprotokoll mit Bildmaterial o. Ä. nicht mehr auffinden lässt. Auch dem Vermieter liegt hie­rüber nichts vor. R. kommt nun zu dem Ergebnis, dass der Mietvertrag im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses die Pflicht für den Mieter beinhaltet, die Praxisräume zurückzubauen. Dies bedeutet insbesondere, dass Wasserleitungen wieder zurückzubauen sind, da R. aus eigener Erfahrung berichten kann, dass Wasserleitungen nicht einfach stillgelegt werden dürfen.

Verlust des potenziellen Käufers

Der potenzielle Übernehmer überlegt nun, ob er den bestehenden Mietvertrag übernehmen kann und spricht mit dem Vermieter. Dieser ist bereit, ihn als neuen Mieter zu akzeptieren, wenn er die Rückbauverpflichtung akzeptiert. Der Übernehmer bittet deshalb einen befreundeten Sachverständigen um eine Kostenschätzung für den Rückbau und erhält hier die Aussage, dass die Rückbaukosten ca. 300.000 EUR betragen werden. Dieses Risiko möchte der Über­nehmer nicht eingehen und beendet die Praxiskaufverhandlungen.

Und die Moral von der Geschicht …

Praxismietverträgen wird mitunter nicht die notwendige Beachtung geschenkt. Aus unserer Beratungspraxis können wir berichten, dass das Thema Rückbau ein klassischer Streitgegenstand ist, der nahezu bei jeder Praxisübernahme/Umstrukturierung eine Rolle spielt. Gute Verträge lassen sich daran erkennen, dass sie möglichst viele Klauseln für Worst-Case-­Szenarien enthalten. Die wichtigsten Regelungen im Praxismietvertrag sind u. a. Übertragungsklausel im Falle des Praxisverkaufs, Loslösungsmöglichkeiten bei Tod oder Berufsunfähigkeit etc., Baugenehmi­gung zur Nutzung als Zahnarztpraxis und eindeutige Rückbauverpflichtungsklauseln.

Dieser Beitrag ist in der ZWP Zahnarzt Wirtschaft Praxis erschienen.