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Recht 21.02.2011

Praxismietvertrag und Konkurrenzschutz

Praxismietvertrag und Konkurrenzschutz

Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden vom 20.07.2010 (5 U 1286/09) zeigt, dass es besonders wichtig ist, bei einem Praxismietvertrag auf sehr genaue Formulierungen zu achten. Dies betrifft auch die rechtswirksame Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes für Arzt- und Zahnarztpraxen. Ein Arzt oder Zahnarzt, der über viele Jahre hinweg Praxisräumlichkeiten anmietet, möchte verständlicherweise von seinem Vermieter nicht mit unliebsamer Konkurrenz „beglückt" werden. Die Entscheidung zeigt darüber hinaus, dass es in der Rechtsprechung sehr unterschiedliche Auffassungen gibt, welche Rechte der betroffene Mieter aus einer Verletzung des Konkurrenzschutzes herleiten kann. Das OLG Dresden hat deshalb zwecks höchstrichterlicher Klärung die Revision zugelassen.

Der Fall


In dem vom OLG Dresden zu entscheidenden Fall wurde ein Orthopäde mit einer derartigen Konkurrenzsituation konfrontiert. Als Facharzt für Orthopädie hatte dieser im Jahr 2002 einen Mietvertrag über eine feste Vertragslaufzeit von zehn Jahren mit einem Optionsrecht für eine zweimalige Verlängerung für jeweils fünf Jahre abgeschlossen. In dem Praxismietvertrag wurde eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart, in der es u. a. hieß:

„Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt, ausgenommen ist die Traumatologie für Kinder und Jugendliche und die Chirotherapie Kinder und Jugendlicher. Der Vermieter kann an einen Arzt derselben Fachdisziplin mit demselben Schwerpunkt, der bereits im Projekt vertreten ist, nur dann eine Vermietung an einen solchen Kollegen vornehmen, wenn der Mieter sein Einverständnis hierzu schriftlich erklärt hat. Die Konkurrenzschutzklausel wird nur gegenüber Mietern im Objekt wirksam."

Im Jahr 2003 wurde im selben Gebäude ein weiterer Mietvertrag zum Betrieb einer Arztpraxis für die Fachdisziplin Chirurgie / Unfallchirurgie / Durchgangsarzt abgeschlossen (Laufzeit 10 Jahre mit Verlängerungsoption jeweils für fünf Jahre). Auch dieser Mietvertrag enthielt einen Konkurrenzschutz für die Fachrichtung Chirurgie und den Schwerpunkt Unfallchirurgie. Der Mieter dieser Praxis bezeichnet sich in seinem Internetauftritt als Schwerpunktpraxis für Arthroskopie und Gelenkchirurgie, wobei u. a. operative Eingriffe an den Stütz- und Bewegungsorganen durchgeführt werden.

Streit vorprogrammiert


Nach Abschluss dieses Mietvertrages stritt sich der Orthopäde mit dem Vermieter darüber, ob die chirurgische Praxis damit in einem Bereich tätig wird, der dem Konkurrenzschutz zuwider läuft.

Vor dem LG Leipzig (Urteil vom 14.07.2009, 8 O 3194/07) konnte sich der Orthopäde durchsetzen. Der Vermieter wurde verurteilt die im Hause bestehende Konkurrenzsituation zu beseitigen und an den Kläger überzahlte Miete in Höhe von 23.334,93 Euro zurückzahlen. Darüber hinaus stellte das LG fest, dass die vom Orthopäden für die Praxisräume zu zahlende Warmmiete für den Zeitraum der andauernden Konkurrenzsituation um 50 % zu mindern ist. Seine Entscheidung begründete das LG Leipzig im Wesentlichen damit, dass sich der Konkurrenzschutz sowohl auf die Fachrichtung Orthopädie als auch auf die Traumatologie erstrecke. Zwischen diesen von der Konkurrenzschutzklausel geschützten Tätigkeitsbereichen des Klägers und dem Tätigkeitsbereich der chirurgischen Praxis bestünden Überschneidungen in wesentlichen Punkten. Demzufolge verstoße die Vermietung von Räumlichkeiten an die chirurgische Praxis gegen den dem Orthopäden gewährten Konkurrenzschutz. Der Verstoß gegen den vertraglich zugesicherten Konkurrenzschutz sei auch als Mietmangel zu verstehen, wobei die Höhe der angemessenen Minderung auf 50 % zu schätzen sei.

Die Entscheidung


Vor dem OLG Dresden konnte sich der Orthopäde nur teilweise durchsetzen. Aufgrund des vereinbarten Konkurrenzschutzes könne der Orthopäde von seinem Vermieter verlangen, dass dieser Behandlungen durch die chirurgische Praxis von Verletzungen der Stütz- und Bewegungsorgane unterbindet, denn solche Behandlungen würden in den Bereich des gewährten Konkurrenzschutzes fallen. Der Anspruch des Orthopäden auf Gewährung des vertraglich versprochenen Konkurrenzschutzes sei auch nicht durch die Unmöglichkeit seiner Erfüllung erloschen.

Verletzung Konkurrenzschutz Mietmangel?


Das OLG Dresden sieht aber im Gegensatz zum LG Leipzig keinen Anspruch des Orthopäden auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 23.334,93 Euro und eine Verpflichtung nur 50 % der Warmmiete während der Konkurrenzsituation zu zahlen. Das OLG Dresden vertritt die Auffassung, dass die bestehende vertragswidrige Konkurrenzsituation nicht - ohne weitere Voraussetzungen - als Mangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen ist. Über die Frage, ob eine Konkurrenzschutzverletzung als Mietmangel anzusehen sei, werde in Rechtsprechung und Literatur gestritten. Wenn sich in der jüngeren Zeit verschiedene OLGs für die Annahme eines Mietmangels ausgesprochen hätten, würden sich ältere Gerichtsentscheidungen sowie aktuelle Stimmen aus der Literatur für die gegenteilige Auffassung aussprechen. Der BGH habe die Rechtsfrage offen gelassen. Die besseren Gründe würden dafür sprechen, bei Vorliegen einer vertragswidrigen Konkurrenzsituation ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht von einem Mietmangel auszugehen. Ein Mangel sei eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen vom vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache, wobei sowohl tatsächliche als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen könnten. Die vertragswidrige Konkurrenzsituation falle nicht unter den Begriff des Mangels, weil sie nur zu einer mittelbaren Beeinträchtigung der Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch führe. Die angemieteten Räume oder deren Wert würden nicht unmittelbar beeinflusst, weil die Konkurrenzschutzpflicht nur eine schuldrechtliche Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter bewirke. Im vorliegenden Fall könne mangels Unmittelbarkeit der Auswirkungen der vertragswidrigen Konkurrenzsituation ein Mangel der Mieträume nicht angenommen werden.

Schadensersatz ja - aber genauer Nachweis erforderlich


Grundsätzlich könne der Orthopäde aus § 280 Abs. 1 BGB Ersatz verlangen, soweit ihm durch den Verstoß des Vermieters gegen die vertragliche Pflicht zum Schutz vor Konkurrenz ein Schaden entstanden sei. Der Orthopäde habe nicht schlüssig vorgetragen, dass ihm der geltend gemachte Schaden in Folge der vertragswidrigen Konkurrenzsituation entstanden sei. Es fehle Vortrag sowohl zu der Frage, welcher Anteil der Patienten der chirurgischen Praxis im Falle eines bestehenden Konkurrenzschutzes ihre Operationen beim Orthopäden hätten durchführen lassen als auch dazu, inwieweit es der Orthopäde angesichts einer tatsächlichen Belastung im Schadenszeitraum möglich gewesen wäre, zusätzliche Operationen zu übernehmen, die tatsächlich von der chirurgischen Praxis durchgeführt wurden. Es fehle auch an der Darlegung des dem Orthopäden konkret entstandenen Schadens soweit der Orthopäde die Berechnung des Schadens darauf stütze, der Goodwill seiner Praxis sei wegen der Konkurrenzsituation mindestens um 25 % gemindert.

Bewertung


Diese Entscheidung ist im Hinblick auf den Konkurrenzschutz u. a. von Arztpraxen von besonderer Bedeutung. Die Annahme des OLG Dresden, dass der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel keinen Mietmangel darstellt, führt dazu, dass es für den betroffenen Arzt ausgesprochen schwer sein wird, seinen ihm entstandenen Schaden zu beziffern. Die hier vom OLG Dresden eingeforderten Angaben sind praktisch nicht beibringbar. Praktisch stellt sich auch die Frage, was der Konkurrenzschutz wert ist, wenn der Vermieter dem anderen Arzt, mit dem er einen langfristigen Mietvertrag geschlossen hat, aller Voraussicht nach nicht außerordentlich kündigen kann. Hieraus ergibt sich eine Situation, die den gewährten Konkurrenzschutz de facto leerlaufen lassen kann. Möglich wäre, wie vom OLG Dresden ausgeführt, eine Einigung zwischen der Vermieterseite und der chirurgischen Praxis über eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages ggf. gegen eine Geldzahlung. Ob eine derartige Einigung aber zustande kommt, ist durchaus fraglich.

Das OLG Dresden hat vorliegend die Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, da die Frage, ob die Verletzung eines vertraglich eingeräumten Konkurrenzschutzes als Sachmangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen ist, in der Rechtsprechung uneinheitlich behandelt wird. Man kann gespannt sein, ob es zu einer klärenden Entscheidung des BGH kommt.

Quelle: RA Michael Lennartz, Newsletter II-08-2010

Kazemi & Lennartz Rechtsanwälte, Bonn

Foto: © Shutterstock.com
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