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Nicht nur aufgrund der sehr günstigen Im­mobiliendarlehen boomt der Erwerb von Immobilien. Hiermit lassen sich in der Regel noch vernünftige Renditen erzielen und die Nachfrage nach Wohnraum, gerade in den Ballungszentren, ist ungebrochen.

Wer allerdings eine solche Immobilie erworben hat und vermietet, also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss bei der Renovierung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung der Immobilie einiges beachten. Das Finanzamt unterscheidet nämlich sehr genau, ob es sich bei den hier aufgewen­deten Renovierungskosten um Erhaltungsaufwand handelt, der in voller Höhe sofort steuer­lich absetzbar ist, oder ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, die dann nur, wie der aufgewendete Kaufpreis, lediglich im Rahmen der jährlichen Ab­schreibung des Gebäudes steuerlich wirk­sam werden. Diese Abschreibung liegt in der Regel bei mageren zwei Prozent.

Grundsätzlich gelten für solche Herstel­lungskosten die Regelungen des Handelsgesetz­buches. Das heißt, dass zu den Her­stellungskosten die Aufwendungen gehören, die zu einer Erweiterung (z.B. Anbau und Aufstockung des Gebäudes) oder zu einer über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen (z.B. der Einbau eines Bades, das es vorher nicht gab). Führen solche Maßnahmen zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswertes des Gebäudes, z.B., weil dadurch das Gebäude von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchs­vollen Standard gehoben wird, so liegen in der Regel anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Maßgebend hierfür sind die zentralen Ausstattungsmerkmale Heizungsanlage, Sanitärausstattung, Elektroinstallation und Fenster. Eine zeitgemäße Reparatur, z.B. das Ersetzen einer Einscheibenverglasung durch eine Isolierverglasung führt aber nicht zu einer Standardverbesserung. Eine wesentliche Erweiterung oder gar eine totale Erneuerung der vorhandenen Elektroinstal­lation kann aber zu einer Standardverbes­serung führen.

Darüber hinaus gibt es im Einkommen­steuerrecht eine Regelung, die so nicht im Handelsgesetzbuch vorhanden ist, nämlich, dass zu den Herstellungskosten eines Ge­bäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt wurden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der gesamten Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.

Wenn also die Summe aller Renovierungs­kosten in den ersten drei Jahren die vor­genannte Grenze übersteigt, können diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Wird diese Grenze dagegen eingehalten und liegen auch keine Herstellungskosten im oben beschriebenen Sinne, z. B. für eine Gebäudeerweiterung vor, ist ein sofortiger steuerlicher Abzug möglich. Somit wäre also auch der Anbau eines bisher nicht vorhan­denen Wintergartens steuerlich nicht so­fort abzugsfähig, selbst wenn die hierfür auf­gewendeten Nettokosten innerhalb der 15-Prozent-Grenze bleiben.

Zu den Renovierungskosten zählen darüber hinaus sämtliche aufgewendeten Maßnahmen, also auch reine Schönheitsrepara­turen. Die frühere Einschätzung, dass sol­che „regelmäßigen Maßnahmen“ nicht in die 15-Prozent-Grenze hineinzurechnen sind, wurden in der Rechtsprechung nicht bestätigt. Ziel der Regelung ist also, dass im Ergebnis aus steuerlicher Sicht der Erwerb eines bereits instandgesetzten und eines noch zu renovierenden Gebäudes gleichgestellt werden, jedenfalls soweit die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

Allerdings hat der BFH in einem ganz aktu­-ellen Urteil vom 9.5.2017 (AZ IX R 6/16) klargestellt, dass ein anderer wesentlicher Aspekt zu berücksichtigen ist. Mit diesem Urteil hat das oberste deutsche Finanz­gericht nämlich festgestellt, dass Kosten zur Beseitigung von nach der Anschaffung mutwillig herbeigeführten Schäden keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind, sondern dass diese Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen als sofort abzugsfähige Werbungskosten anzuerkennen sind.

Es ist somit darauf zu achten, ob Renovierungskosten aufgewendet wurden für Schäden am Gebäude, die bereits zum Zeitpunkt der Anschaffung vorlagen. Dazu zählen na­türlich auch alle Reparaturen, die zwar zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht erkennbar waren, aber trotzdem aufgrund verbrauchter bzw. mangelhafter Bausubstanz seinerzeit bereits vorlagen. Die Kosten für die Beseitigung eines Wasserrohrbruchs in den ers­ten drei Jahren nach der Anschaffung würde also in die 15-Prozent-Grenze fallen.

Wird aber erst nach der Anschaffung, z.B. durch einen Mieter, ein Schaden verursacht, so zählen diese Schadensbeseitigungskosten nicht in die vorgenannte 15-Prozent-Grenze. Wichtig ist also, dass es sich nicht um einen „versteckten“, zum Zeit­punkt der Anschaffung bereits vorliegenden Mangel gehandelt hat, sondern dass die­ser nachweislich erst nach der Anschaffung entstanden ist.

Dieser Beitrag ist in der ZWP Zahnarzt Wirtschaft Praxis erschienen.