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Der Praxismietvertrag hat aufgrund seiner regelmäßig langen Laufzeit eine überragende wirtschaftliche Bedeutung. Er stellt sogar regelmäßig den Praxisvertrag mit der höchsten Investitionssumme dar. Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete von 3.000 Euro und einer Laufzeit von 15 Jahren würde die Investitionssumme bei 540.000 Euro liegen. Ungeachtet dieser Größenordnungen wird der Mietvertrag vor der Unterzeichnung oftmals lediglich überflogen.

Bedeutung bei der Praxisabgabe

Unzureichend gestaltete Mietverträge können ein Verhandlungskiller bei Praxisabgabeprozessen sein. Denn für den Praxiskäufer ist die Fortführung der Praxis in den bestehenden Räumlichkeiten in aller Regel von herausragendem Interesse, um die Patientenbindung zu erhalten. Die Konditionen des Mietvertrages sind deshalb für jeden Praxisinhaber sowohl während der eigenen Praxistätigkeit als auch im Falle eines Praxisverkaufs entscheidend. Vielen Praxisinhabern ist gar nicht bewusst, dass sie – wie einleitend dargestellt – auf die lange Dauer der Mietzeit mit der Unterzeichnung des Mietvertrages oft eine größere Investitionsentscheidung treffen als bei der Gründung oder dem Kauf der Praxis.

Außerdem können nachteilige Klauseln in Mietverträgen für Praxisinhaber eine erhebliche Risikoquelle darstellen. Dies deshalb, da im gewerblichen Mietrecht viele der aus der Wohnraummiete bekannten Schutzrechte zugunsten von Mietern nicht automatisch greifen oder vertraglich ausgeschlossen werden können. Daher sind bei Praxismietverträgen viele Klauseln Verhandlungssache. Hinzu kommt, dass Vermieter häufig Vertragsmuster verwenden, die allgemein für die Gewerberaummiete entworfen und in Teilen schlicht unbrauchbar sind. Denn die Besonderheiten, die bei Arzt- und Zahnarztpraxen zu beachten sind, sind dort nicht enthalten.

Wer böse Überraschungen bei dem Verkauf der Praxis oder von Anteilen an der Praxis vermeiden will, sollte daher seinen Mietvertrag prüfen und gegebenenfalls rechtzeitig vor dem Verkauf anpassen. Nachfolgend stellen wir Ihnen einige wichtige Klauseln zusammen:

Nachfolge- und Sozietätsklausel

Durch eine Nachfolgeklausel wird gewährleistet, dass ein Nachfolger, wie z. B. ein Praxiskäufer, den Mietvertrag übernehmen kann. Lediglich aus wichtigem Grund, beispielsweise bei fehlender Bonität des Nachfolgers, sollte der Vermieter die Zustimmung verweigern dürfen.

Weitere wichtige Regelungen des Mietvertrages

Neben den erläuterten Regelungen gibt es zahlreiche weitere Themen, die der Praxismietvertrag xieren sollte, wie zum Beispiel:

• Was ist für den Fall vorgesehen, dass der Praxisinhaber verstirbt oder berufsunfähig wird?
• Sind im Mietvertrag automatische Mieterhöhungen vorgesehen?
• Muss der Praxisinhaber Kosten für Reparaturen an der Mietsache tragen?
• Hat der Praxisinhaber eine Handhabe dagegen, dass der Vermieter im gleichen Haus Räumlichkeiten an einen Konkurrenten vermietet?
• Finden die berufsrechtlichen Besonderheiten im Mietvertrag Berücksichtigung?
• Darf der Vermieter seine Zustimmung zu Umbaumaßnahmen nur im Ausnahmefall verweigern?
• Gibt es bei der Beendigung des Mietvertrages eine Rückbauverpichtung?

Ebenfalls sollte für Umwandlungskonstellationen, wie z. B. in eine Berufsausübungsgemeinschaft oder ein MVZ, in denen neue Gesellschafter aufgenommen werden oder sich die Rechtsform ändert, vertraglich vorgesorgt werden. Der Mietvertrag könnte z. B. vorsehen, dass der Praxisinhaber einen Anspruch auf Zustimmung zur Aufnahme weiterer Zahnärzte in den Mietvertrag hat und dieser auch auf andere Gesellschafts- und Kooperationsformen übertragen werden kann. Ferner sollte bestimmt werden, dass dies das Mietverhältnis, also auch den Mietzins, unverändert lässt.

Diese Klauseln gewährleisten somit, dass eine Praxisabgabe oder Umstrukturierung reibungslos funktioniert.

Laufzeit des Mietvertrages

Die Dauer eines Mietvertrages ist für den Mieter stets ein schwieriges Thema. Grundsätzlich empfiehlt es sich, das Verbleiben in den Mieträumen durch eine Mindestdauer möglichst längerfristig zu sichern. Um sich aber andererseits nicht zu lange zu binden, könnte eine Mindestdauer von fünf bis zehn Jahren mit anschließender Verlängerungsoption vereinbart werden. Die Verlängerungsoption sollte für den Mieter einseitig sein. Zudem sollte die Verlängerungsoption nicht automatisch eintreten. Denn das aktive Ausüben der Verlängerungsoption kann sinnvoll dazu genutzt werden, den Mietvertrag aufgrund der sich schnelllebigen Rechtslage einem kurzen Check-up zu unterziehen.

Diese Zeitklauseln sind für einen Nachfolger von großer Bedeutung, sofern er die Praxis am bisherigen Standort fortführen möchte. Um die Patienten auch an ihn als Nachfolger zu binden und damit auch den Gegenwert für den gezahlten Goodwill zu amortisieren, ist der sichere Fortbestand des Mietvertrages durch eine lange Laufzeit und/oder Verlängerungsoptionen entscheidend.

Praxisinhaber sollten daher von der Verlängerungsoption auch dann Gebrauch machen, wenn sie den Verkauf der Praxis planen. Wird diese Option nicht ausgeübt, kann der Mietvertrag in der Regel gekündigt werden oder verlängert sich nur um ein weiteres Jahr, was für einen Nachfolger mit erheblicher Unsicherheit verbunden ist. Es droht dann im Worst Case eine Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Dieser Beitrag ist in der ZWP Zahnarzt Wirtschaft Praxis erschienen.