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Recht 21.02.2011

Kammergericht Berlin: Kellerraum zum Betrieb einer Zahnarztpraxis?

Kammergericht Berlin: Kellerraum zum Betrieb einer Zahnarztpraxis?

Schon verschiedentlich haben wir in unseren Meldungen auf die „Tücken" von Praxismietverträgen hingewiesen. Auch ein jetzt bekannt gewordener Beschluss des Kammergerichtes Berlin (KG) vom 05.07.2010 (12 U 172/09) zeigt, dass Vertragsklauseln in Praxismietverträgen besondere Beachtung zu schenken ist. Diesmal aus Sicht des Vermieters der Praxisräume ...

Der Fall

In dem konkreten Fall wurde der Mietgegenstand in einem Praxismietvertrag mit „Gewerberäume von etwa 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis" bezeichnet. Ein Zahnarzt, der die Räumlichkeiten anmietete, ging davon aus, dass er auch die Kellerräume als Zahnarztpraxis nutzen konnte, da diese schon vor der Anmietung für eine Zahnarztpraxis (u.a. als Sozialraum, Büro und WC) genutzt worden waren.

Nach knapp vier Jahren Mietdauer stellte der Zahnarzt allerdings fest, dass die Kellerräume Feuchtigkeitsschäden aufwiesen, woraufhin er seit Juni 2007 die Miete nur noch unter Vorbehalt zahlte. Zudem begehrte er vor dem Landgericht Berlin (LG) die Beseitigung der Mängel und eine Mietminderung seit Juni 2007. Zusätzlich verlangte er die Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Kellergeschoss.

In der Vorinstanz verurteilte das LG Berlin den Vermieter, die in den Kellerräumen aufgetretenen Mängel nachhaltig und fachgerecht zu beseitigen und an den Zahnarzt 3.976,00 Euro wg. überzahlter Miete zu zahlen. Der Anspruch auf Mangelbeseitigung folge aus § 535 S. 2 BGB, wonach die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten sei. Die derzeitige Nutzung der Kellerräume als Zahnarztpraxis sei vertragsgemäß, weil sie nicht nur zur Lagerung unempfindlicher Gegenstände vermietet worden seien. Dafür spreche entscheidend, dass die Kellerräume bereits in dem jetzt praktizierten Nutzungszustand (Anm.: als Zahnarztpraxis) angemietet worden seien. Der Vermieter habe auch kein Recht, die Mangelbeseitigung zu verweigern, weil ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand und Nutzen der Reparatur für den Mieter nicht bestünde. Dem vorgetragenen Reparaturaufwand stünden bei der Abwägung erhebliche Interessen des Zahnarztes entgegen. Dem Zahnarzt stünden darüber hinaus Ansprüche auf Rückzahlung der Miete (Anm.: aus der geltend gemachten Mietminderung) in Höhe von insgesamt 2.175,24 Euro und ein Anspruch auf Erstattung von Stromkosten in Höhe von 864,52 Euro zu.

Die Entscheidung

In seinem vorliegenden Beschluss regte das KG Berlin an, die Fortführung der Berufung zu überdenken, da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Das LG Berlin habe den Vermieter zu Recht zur Beseitigung der festgestellten Mängel verurteilt. Richtig erkannt worden sei, dass die durch den Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigen und damit einen Mangel darstellen würden.

Das KG Berlin kommt zu dem Ergebnis, dass im vorliegenden Fall die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen feuchtigkeitsunempfindlichen Gegenständen vermietet worden sind, sondern dass auch eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß sind, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.

In einem solchen Fall könne die Miete wegen mangelhafte Abdichtung der Kelleraußenwände um 10 % gemindert sein. Der Mieter habe zudem gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal etwa 68.000,00 Euro kosten könne, könne die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten sei. In dem vorliegenden Fall wurde die Berufung zurückgenommen.

Quelle: RA Michael Lennartz, Newsletter I-12-2010

Kazemi & Lennartz Rechtsanwälte, Bonn

Foto: © Shutterstock.com
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