Recht 23.03.2021

Gewerberaummietverhältnis während der Corona-Pandemie

Gewerberaummietverhältnis während der Corona-Pandemie

Foto: Jenny Sturm – stock.adobe.com

Neues Update mit Relevanz für Arzt- und Zahnarztpraxen

Die Corona-Pandemie belastet in vielfacher Hinsicht, wobei sich auch bei Gewerberaummietverträgen gesetzliche Neuregelungen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Nachfolgend ein kurzer Überblick.

Die Corona-Pandemie ist nicht nur medizinisch und gesellschaftlich eine Herausforderung, auch aus juristischer Sicht tut sich in vielen Gebieten absolutes Neuland auf. Beispielsweise steht man im Bereich der Gewerberaummiete vor Problemen, die bislang weder gesetzlich geregelt noch durch entsprechende Rechtsprechung geklärt wurden. So stellt sich etwa die Frage, ob die allgemeine Schließungsverfügungen im Rahmen einer Landes-Corona-Schutzverordnung einen Gewerberaummieter dazu berechtigt weniger Miete zu bezahlen.

Zugegeben, bislang wurde noch in keiner Corona-Schutzverordnung allgemein verfügt, dass (Zahn-)Arztpraxen aufgrund der Pandemielage zu schließen hätten. Wenn dies bisher geschah, dann aufgrund eines konkreten Infektionsgeschehens und entsprechenden behördlichen Verfügungen. Nach dem Infektionsschutzgesetz besteht in diesen Fällen dann aber auch die Möglichkeit, Ersatz für weiterlaufende Betriebsausgaben wie der Miete zu erhalten. Die Corona-Pandemie hat jedoch neue Sachverhalte hervorgebracht, welche nicht durch das Infektionsschutzgesetz abgedeckt sind. Betroffen waren und sind bestimmte Einrichtungen und Geschäfte mit Publikumsverkehr, welchen die Schließung in den Corona-Schutzverordnungen der Länder auferlegt wurde. In diesen Fällen besteht kein direktes gesetzliches Mietminderungsrecht. Allerdings streiten sich die juristischen Geister, ob Mieter in diesem Fall eine Mietanpassung wegen einer „Störung der Geschäftsgrundlage“ verlangen können. 

An dieser Stelle hat der Gesetzgeber im Dezember neue Rahmenbedingungen geschaffen. Es wird nunmehr gesetzlich vermutet (Art . 240 § 7 EGBGB), dass staatliche Maßnahmen infolge der Corona-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Jedoch muss hier die Betonung auf dem Wortlaut „so wird vermutet“ liegen und das nicht mehr, als tatsächlich zu lesen ist. Ein gesetzliches Recht zur Herabsetzung der Miete oder gar zur Kündigung eines befristeten Gewerberaummietverhältnisses im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie wurde nicht geschaffen und in der Gesetzesbegründung wird ausdrücklich hervorgehoben, dass durch die neue Regelung die Verhandlungsposition des Mieters gestärkt werden soll – mehr nicht. 

Vergangenes Jahr befassten sich dann auch zunehmend viele Landgerichte mit der Frage, ob und wie sich in einem Gewerberaumietverhältnis die Verpflichtung zur Mietzahlung im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie reduzieren könnte. Die jeweiligen Urteile fielen durchaus unterschiedlich aus und einige Verfahren gingen in die nächste Instanz. Zwei Oberlandesgerichte haben inzwischen ihrerseits entschieden – und zwar komplett gegensätzlich. Zunächst urteilte das Oberlandesgericht Dresden,  dass eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 % für die Dauer der staatlichen Schließungsanordnung, die nicht der Risikosphäre allein einer Vertragspartei zugeordnet werden könne, gerechtfertigt sei. Die Dresdner Richter berücksichtigten dabei in ihrer Urteilsbegründung ausdrücklich den neuen Art. 240 § 7 EGBGB. 

Auch Richter des OLG  Karlsruhe prüften einen gleichlautenden Sachverhalt, kamen aber einer anderen Argumentation folgend auf ein abweichendes Ergebnis. Demnach sei Mietern die volle Mietzahlung nur dann wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage unzumutbar, wenn die „Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt“. Dafür müssten aber die Umstände des Einzelfalls dargelegt und überprüft werden, unter anderem: Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware. Solche besonderen Umstände hat die Mieterpartei im Karlsruher Verfahren nicht vorgetragen.

In beiden Verfahren ist die Revision zugelassen, weswegen gespannt darauf gewartet wird, ob eine der betreffenden Parteien ihr Verfahren weiter betreibt und wenn ja, wie der BGH abschließend entscheiden wird.

Fazit

Trotz gesetzgeberischer Bemühungen und sich anhäufender Rechtsprechung der Instanzgerichte, das Gewerberaummietverhältnis betritt in Zeiten der Corona-Pandemie juristisches Neuland. Noch ist nicht klar, wohin die Reise führt, der BGH nutzt aber hoffentlich bald die Chance für Gewissheit zu sorgen. 

Quelle: lennmed.de aktuell Newsletter 02/2021

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